买一个车位，能停两辆车么？

业主的地下产权车位作为建筑物区分所有权的客体，具有复合属性，对超出车位通常划线范围的使用应受一定限制。本文以一真实案例为例，对相关问题进行简要阐述。

基本案情

2013年8月，原告陆某某与被告A公司签订《S市商品房预售合同》,约定陆某某向A公司购买X房屋；A公司已经选聘B公司对该房屋进行物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》；因该房屋规划用途为居住用房，B公司与陆某某双方已经签订了《业主临时管理公约》等。2015年3月原告陆某某在被告A处购买小区车位，建筑面积44.46平方米。后陆某某在案涉车位纵向停放两辆车，B公司认为其纵向停放两辆车占用了公共区域出面对其制止，陆某某认为在买卖合同中被告A公司未告知原告该车位只能停放一辆汽车，B公司以一个车位只能停放一辆汽车为由，限制原告对其自有车位的合法使用。遂成讼。

双方争议焦点

1、陆某某在车位产证面积44.46平方米的范围内是否可随意使用？

2、B公司对陆某某的车辆管理是否对陆某某的物权造成妨害？

律师观点

1、陆某某的车位产证面积包含专有部分和共有部分，应合理使用。
不动产权证上记载的车位建筑面积系包括车位专属部分与公摊部分面积，该面积系按照车库建筑面积除以车位数并结合系数予以计算得出。陆某某所主张的空间包含了一部分业主的共有部分，故不能仅根据不动产权证的面积来确定车位的专属部位。因此，陆某某关于其在车位产证面积44.46平方米的范围内可随意使用的观点，缺乏依据。一般而言，地下车位权利人所使用的专属部分，以车位地面划线范围为限，同时根据车辆的款式大小差异，适当超出划线部分属合理范围。
2、B公司作为案涉小区的物业公司，有权对车辆停放进行管理，并未对陆某某的物权造成妨害。
陆某某确认其车位地面划线范围与其他车位大小基本相同，根据车位平面图所示及现场所见，陆某某车位的划线区域距离墙体尚有一定距离，该部分并非陆某某车位的专属区域，陆某某若将两辆车纵向停放在横向车位内，则车辆的头部和尾部均大面积超出车位线，显然已不属于合理利用的范畴，会侵占到业主共有部位，而陆某某并未提供证据证明该行为征得了小区内其他业主的同意。基于此，B公司作为小区物业管理单位，根据《前期物业管理服务合同》及《业主临时管理规约》中的约定有权对车辆的停放进行管理并未对陆某某的物权造成妨害。

案例启示

我国机动车保有量迅猛增长，部分城市住宅小区停车位供求关系紧张，车位使用和管理类纠纷频发。物业纠纷治理是小区自治、社会治理的缩影。本案虽仅是一起物业纠纷，但涉及产权车位背后建筑物区分所有权中折射出个人物权利益与公共利益的博弈。
本案中所涉的小区地下产权停车位，系由建设单位在开始建造前经规划部门批准，建成后办理产权登记的车位，出售给本案中的业主。业主对停车位划线范围内的专有部分享有专有权，即有独立使用专有部分的自由，包括是否停放、何时停放、如何停放，还包括出租车位等收益、处分的自由。因专有权是在构造上明确区分并独立使用的部分，物业管理一般必须充分尊重专有权。业主就超出车位划线范围外的共有部分的使用则受小区共同管理规约等的约束。
需要注意的是，业主就车位专有权的行使仍要以合理使用为限，并不是绝对自由且不受任何约束的。

律师介绍

李雪 • 律师

法学硕士。湖北省律协企业合规专业委员会委员。湖北律协婚姻家事专业委员会委员。曾任企业法律培训讲师。从事律师职业后，在企业法律服务、合同纠纷、刑事辩护及婚家领域卓有建树。已为上千名客户提供了法律咨询服务。

目前李雪律师团队开发的针对武汉市的物业公司及业主委员会的常年法律服务产品。能够指导甲方运行过程更加规范化、法制化。协调小区业主委员会、物业服务企业、 业主之间的矛盾和纠纷，指导业主理性维权。通过法治宣传教育，预防纠纷的发生， 促进小区和谐发展。

李雪律师电话:186-9613-3328