房屋租赁合同无效时，不予支持占有使用费的情形浅析

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号，自2009年9月1日起施行，以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该司法解释的法理依据是，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，以恢复到行为没有发生之前的状态。合同行为是最重要的民事法律行为之一，房屋租赁合同无效时，支付房屋占有使用费，即属于返还原物的范畴。《房屋租赁合同司法解释》规定的是“一般应予支持”。但是，不应当支持的情形往往不被重视，甚至被忽略。笔者结合自己办理的案件，尝试对房屋租赁合同无效时不予支持占有使用费的情形进行分析。

第一，仅有占有房屋的事实，没有获得占有利益，不应当支付占有使用费。在房屋租赁合同中，交付房屋是出租人的法定义务。承租人占有房屋，是出租人履行房屋交付义务的必然结果。因此，承租人接收出租人交付的房屋之后即产生了占有房屋的事实。此外，按照约定将房屋交付承租人，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途，也是出租人的法定义务。如果出租人交付的房屋不符合约定的用途，那么房屋就无法产生合同约定的使用价值，无法实现承租人承租房屋的合同目的。此时，占有房屋的事实虽然客观存在，但是承租人没有获得占有利益，则不应当支付占有使用费。

第二，在应当支持占有使用费的案件中，自受理案件之日起不宜再继续计算占有使用费。房屋租赁合同纠纷诉至法院或者提请仲裁之后，占有使用费是否还应当支付，也值得关注。案件被受理之后，承租人继续占有房屋的情况时有发生，但是已经停止使用。此种情况下，是否还需继续计算占有使用费，应当考察承租人的主观心理。由于房屋租赁合同纠纷往往涉及到装饰装修费用的赔偿，装饰装修物的价值评估，除了承租人提供的书面资料，还必须到房屋内进行调查。尤其是出租人申请重新评估的情况下，承租人虽然已经停止了使用房屋，但是出于保全装饰装修物不被出租人破坏的担忧，承租人在诉讼过程中不愿意将房屋交还给出租人，而是继续占有房屋，或者将房屋钥匙交给法院（多数情况下法院不愿意接收钥匙）。笔者认为，这种情况不宜继续计算占有使用费，否则有违公平原则。当然，出现上述情形时，承租人还可以及时申请证据保全，人民法院也可以主动采取保全措施，确保装饰装修物不被破坏，阻断占有使用费的继续发生。

第三，在因出租人过错导致房屋租赁合同无效的情况下，可以不按照合同约定的租金标准计算占有使用费。在房屋租赁合同无效的案件中，比较普遍的一个原因是房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设。上述原因导致的合同无效，过错通常都在于出租人。根据任何人不得从自己的错误行为中获利的原则，占有使用费可以低于合同约定的租金标准。

综上所述，笔者认为，《房屋租赁合同司法解释》规定的是占有使用费，而不是占有费，不能仅以占有事实的存在而支持占有使用费，必须考察占有期间的使用情况。否则，那就是占有费，而不是占有使用费，违背了法律和司法解释的本意。此外，占有使用费的停止计算时间以及计算标准，还应当考虑承租人的主观心理以及出租人的过错。