开发商，业委会喊你交物业费了！！！

律师：

【案例】

2022年4月某小区业主委员会将小区房地产开发商告上法庭，要求开发商支付从2018年1月1日至2021年12月31日止的物业费457888.6元（空置物业）。
事实与理由：被告是案涉小区的开发商，2016年12月，案涉小区全体业主经法律规定的程序召开业主大会，成立了小区业委会，并经上级主管部门批准备案同意。2018年1月1日，小区业委会代表全体业主与前期物业公司解除物业合同并由小区业委会开始业主自治，开始自治后业委会组织聘请了相应的人员管理服务整个小区的物业项目。按照被告在案涉小区的自有商铺面积按照前期物业合同及现在自治后向商铺收取的物业费1.8元每平方米的共同标准，自2018年1月1日开始，被告应按以上标准向原告交纳物业费，但被告一直未向原告缴纳任何物业费。遂成此讼。
被告辩称，1.原告不是本案的适格原告，业委会仅是小区自治组织，没有提供物业服务的资质，其指派物管组管理物业、收取物业费，物管组即小区物业管理服务人，原告应为物管组。2.物管组与被告公司签订的协议和物业服务合同合法有效，物管组是业委会成立的管理班组，移交协议写明了由物管组对小区物业实行统一管理，故物管组有权与被告签订物业合同，其对外签订的协议、合同有效。3.业委会计算物业费的收费标准、时间、面积均有误，应依法审查并扣减多计算的时间和面积，请求驳回原告的起诉或者诉讼请求。
法院认为，本案系物业服务合同纠纷。案件争议的焦点是：1.原告业委会主体是否适格？2.小区物管办公室与被告签订的《物业管理委托合同》、《协议书》是否有效？3.被告是否要向原告业委会支付物业费？应支付多少物业费？4.被告是否需要支付滞纳金？
一、原告小区业委会主体是否适格？
《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。……”该法第二百八十四条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”因此业主委员会有权自治管理本小区物业。同时，该法第二百八十六条规定：“…业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失…。”该条赋予了业主委员会在其决议和管理职责范围内的诉讼主体地位。
本案原告小区业委会经全体业主选举产生，并决定从2018年1月1日起对该小区的物业管理实行自治，原告小区业委会与某物业有限公司签订《某小区物业移交协议书》后，即取得对该小区实行物业管理、提供物业服务的权限。经审查，某小区物管办公室（即物管组）仅为原告小区业委会的下设机构，不具有独立的诉讼主体资格。且根据《小区自治通告》“小区业主2018年公历1月1日起产生的物业费暂由业主委员会物业管理组代收”的表述，小区物管办公室仅是暂时代收物业费。故被告辩称原告小区业委会仅是小区自治组织，没有提供物业服务的资质，其指派物管组管理物业、收取物业费，物管组即小区物业管理服务人，原告应为物管组的意见不成立，小区业委会是本案适格的原告。
二、小区物管办公室与被告公司签订的《物业管理委托合同》、《协议书》是否有效？
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，小区物管办公室（即物管组）仅为原告小区业委会的下设机构，不具有相应的民事行为能力，没有与他人签订合同的权利，故本院认定“小区物管办公室”与被告签订的《物业管理委托合同》、《协议书》无效，不能作为计算物业费的依据。
三、被告是否要向原告小区业委会支付物业费？应支付多少物业费？
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。……”2018年1月1日，涉案小区实行自治管理，原告小区业委会合法取得对该小区实行物业管理、提供物业服务的权限。原告小区业委会提供物业管理、服务后，被告公司作为业主应当支付物业费。
原告小区业委会与被告之间虽无书面的物业服务合同，就物业费的收费标准没有约定。但从本地实际情况来看，商业物业为1.8元/月·㎡。同时，《XX省物业服务收费管理办法》第十五条规定，未使用的空置房交纳物业费时，物业服务费按不超过90%交纳。因此，本院确认本案所涉物业按1.62元/月·㎡计算。被告应向原告小区业委会交纳的空置物业费共计552802.33元，扣除被告已交纳的物业费192056元，同时，以原告小区业委会代被告公司收取的2018年度至2021年度的车位租金98400元折抵物业费后，被告公司还应向原告小区业委会交纳的空置物业费262346.33元。
四、被告是否需要支付滞纳金？
原告小区业委会并未与被告公司约定迟延交纳物业费需支付滞纳金，故原告小区业委会要求被告公司支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百八十四条、第二百八十六条、第九百四十四条、第九百四十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：
一、被告于本判决生效后十五日内向原告小区业主委员会支付其欠缴的2018年1月1日至2021年12月31日期间空置物业的物业费共计262346.33元；
二、驳回原告小区业主委员会的其余诉讼请求。

【案涉热点问题】

一、开发商为什么也需要交物业费？
根据《物业管理条例（2018修正》第六条 房屋的所有权人为业主。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
因此，开发商作为尚未售出房屋的所有权人，同样是小区的业主，依法应当履行小区业主按时交纳物业服务费用的义务。
二、业委会也能收物业费？
《民法典》第二百八十四条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”
本案的情况是小区业委会成立后就对前期物业公司进行解聘，且经过小区业主大会同意自业委会成立之日起对小区物业进行自治管理。同时，在小区业委会下设立物管组，通过聘请专业人员的方式，对小区物业事实上进行了管理和服务，并实际产生了物业支出成本。因此，业委会实际对小区进行了物业管理，有权要求业主支付物业费。
三、空置房屋也要交物业费么？
最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。物业费具有综合性，不因个别业主没有入住而免除。所以，无论业主基于什么原因未入住，均应交纳物业费。关于房屋空置的认定及物业费交纳比例，一般在物业服务合同中有约定，如无约定，则根据价格主管部门的规定确定。

律师介绍

李雪 • 律师

法学硕士。湖北省律协企业合规专业委员会委员。湖北律协婚姻家事专业委员会委员。曾任企业法律培训讲师。从事律师职业后，在企业法律服务、合同纠纷、刑事辩护及婚家领域卓有建树。已为上千名客户提供了法律咨询服务。

目前李雪律师团队开发的针对武汉市的物业公司及业主委员会的常年法律服务产品。能够指导甲方运行过程更加规范化、法制化。协调小区业主委员会、物业服务企业、 业主之间的矛盾和纠纷，指导业主理性维权。通过法治宣传教育，预防纠纷的发生， 促进小区和谐发展。

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