李某某、张某某与丁某某等合同纠纷案

律师：李博

李某某、张某某原为夫妻关系，在婚姻关系存续期间，李某某出借16万余元给丁某君，丁某君在归还部分借款后，就剩余未归还的部分向李某某出具了欠条，并载明若未在规定时间内归还借款，则将自己母亲在红钢城的住房作抵押，丁某君的妹妹丁某惠作为担保人在欠条中署名。后丁某君未能及时归还借款，于是将所述房屋交付给李某某、张某某两人居住直至房屋拆迁。由于该住房性质为公租房，签订欠条时房屋承租人为丁某君母亲，后其母亲去世也未及时办理承租人的变更登记，经法院生效判决认定丁某君住房抵押的行为属无权处分。李某某、张某某因无法获得征收补偿，转而提起合同纠纷诉讼，认为丁某君的行为属于以涉案房屋的使用权抵债，要求丁某君返还欠款并由丁家三兄妹在获得的拆迁补偿款范围内赔偿损失。

争议焦点

1、以涉案房屋的使用权抵债的事实是否存在；

2、原告主张返还90,000元借款及赔偿损失是否符合法律规定。

法院裁判

一审法院认为被告丁某君到期没有偿还借款，其遂即将涉案房屋交付给原告居住、使用，至涉案房屋拆迁前从未向原告主张涉案房屋的权利，也未向原告偿还借款或者主张收回涉案房屋。涉案房屋虽系公租房，但是具有使用价值。被告亦认可其以涉案房屋的租金抵偿原告的借款利息，但涉案欠条中并未约定借期内利息和逾期利息。结合原告提交的证据，可以认定原告和被告丁某君就涉案房屋的交付使用形成了新的合意，被告丁某君以涉案房屋使用权抵债的事实具有高度可能性。双方就以涉案房屋使用权抵偿90,000元借款形成了事实上的合同关系。现涉案房屋已被拆除，原告因不能继续使用涉案房屋而受有损失，被告丁某君构成违约，基于公平原则，酌定涉案房屋拆迁之时起的房屋租赁费用为每年15,000元，两原告尚可期待的房屋使用期限为20年，被告丁某君应赔偿原告的期待利益损失为300,000元（15,000元*20）。原告既主张抵债合同履行的期待利益，同时又主张原金钱给付债务，于法无据，不予支持。被告三兄妹中的丁某惠、丁慧某并非以房抵债协议中的相对人，无须在获得的拆迁补偿款范围内承担责任，故判决被告丁某君向两原告赔偿损失300,000元。

二审法院审理认为，一审原告在入住时已知涉案房屋没有产权，未进一步核实涉案房屋的产权、使用权情况，在涉案房屋居住多年，一直未要求办理抵押登记或者进行产权变更，其二人常年居住涉案房屋并不代表取得该房屋的所有权或者长期使用权，一审法院认定一审被告丁某君以涉案房屋使用权抵债于法无据。由于一审被告丁某君仍未偿还借款，并自认一审原告可期待的利益是借款本金和可能产生的利息，由于欠条未约定利息，一审原告也实际使用房屋多年，最终判决丁某君偿还借款本金90,000元，并自李某某、张某某起诉主张权利之日起至借款本金清偿之日止，按年利率6%支付资金占用期间利息。